🇹🇯 Ипотека таджикистанцам по-прежнему не по карману

Многие жители Таджикистана, особенно молодые семьи, продолжают жаловаться на недоступность ипотечного жилья.

«Азия‑Плюс» изучила ситуацию на местном рынке и сравнила её с практикой соседних стран.

Ипотечное кредитование в Таджикистане до сих пор развивается медленно. Закон «Об ипотеке» был принят лишь в 2008 году — значительно позже, чем в других государствах региона, где подобные нормы действуют с конца 1990‑х.

Даже после принятия закона банки не спешили выдавать долгосрочные кредиты: свободных ресурсов было мало, а возможные судебные споры требовали значительных затрат времени и средств.

В конце 2019 года в закон внесли поправки, вступившие в силу в 2020‑м. Они, в частности, разрешили внесудебную продажу залогового имущества при просрочке платежей. Судебный порядок сохраняется только для договоров, заключённых до вступления изменений в силу. При этом залогодатель всё ещё может оспорить основания взыскания или потребовать признания нотариальной исполнительной надписи недействительной.

Несмотря на обновлённое законодательство, большинство граждан по‑прежнему сталкиваются с трудностями при оформлении ипотеки. В стране отсутствуют масштабные государственные программы поддержки, что делает жильё малодоступным для широких слоёв населения.

Три ключевые причины недоступности ипотеки

• Высокие процентные ставки Средневзвешенная ставка, по данным НБТ, составляет 20,07%. Переплата по таким кредитам многократно превышает стоимость жилья.
• Короткие сроки кредитования Ипотека обычно выдаётся на 7–10 лет, что делает ежемесячные платежи слишком высокими для большинства семей.
• Высокий первоначальный взнос Требуемые 20–30% от стоимости жилья оказываются неподъёмными для многих покупателей.

В результате ипотека остаётся нишевым инструментом. По данным Национального банка Таджикистана, в 2025 году её доля составила всего 4,6% от общего объёма выданных кредитов.

Почему банки не могут предложить доступную ипотеку?

Одной из главных причин, по мнению специалистов сектора, является низкий уровень капитализации банков, который делает невозможным выдачу дешевых ипотечных кредитов. 

Дело в том, что в странах с более развитой экономикой банки имеют возможность привлекать долгосрочные и дешевые ресурсы, что позволяет им устанавливать низкие процентные ставки. В Таджикистане же банки сталкиваются с нехваткой ресурсов и часто вынуждены полагаться на краткосрочные кредиты, что отражается на стоимости ипотечных программ. “

Другой причиной высокой стоимости ипотеки называется высокий уровень риска для финансовых учреждений. Экономическая нестабильность, валютные колебания, а также высокие риски невозврата кредитов в условиях неопределенности в экономике делают кредиты дорогими. 

Банки в стране не могут предложить доступные условия, так как они не уверены в способности заемщиков погашать кредиты на длительный срок.

Почему государство не может субсидировать ипотеку?

Одной из причин, по которой государство не может предложить субсидии для поддержки ипотечного кредитования, эксперты называют ограниченность государственных ресурсов.  “

В условиях дефицита бюджета, когда большая часть средств направляется на более насущные социальные нужды, такие как образование, здравоохранение и инфраструктура, государство не может позволить себе выделять значительные средства на субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам.

Кроме того, экономисты отмечают отсутствие в стране необходимых механизмов для реализации государственных субсидий. Они подчеркивают, что для эффективной работы таких программ необходимо создание системы страхования ипотечных кредитов, специальных фондов поддержки и других механизмов. 

Однако в условиях текущей экономической ситуации и финансовой нестабильности эти механизмы не могут быть реализованы.

И что же предлагается? 

Для улучшения ситуации с ипотечным кредитованием в Таджикистане эксперты предлагают ряд мер.

Во-первых, нужно увеличить сроки кредитования, что позволит снизить ежемесячные платежи и сделать ипотеку более доступной для граждан. 

Во-вторых, важно снизить процентные ставки по ипотечным кредитам, что может быть достигнуто через улучшение финансовой системы страны и привлечение долгосрочных ресурсов. “

Также специалисты рекомендуют активнее работать над созданием государственного механизма субсидирования ипотечных кредитов. Это может включать создание специального фонда поддержки ипотечного кредитования, который будет субсидировать процентные ставки для молодежи и семей с низким доходом.

Кроме того, рекомендуется работать над повышением финансовой грамотности населения и развитием рынка недвижимости. Это позволит людям более осознанно подходить к вопросу приобретения жилья и, возможно, сделать ипотеку доступной для более широких слоев населения.

А как у соседей? 

Ситуация с ипотечным кредитованием в странах Центральной Азии и России существенно отличается от таджикской. 

Рынок ипотеки в Казахстане делится на два сегмента. Первый, государственные программы с субсидированной ставкой. Второй, коммерческая ипотека по рыночным условиям.

Программа «Отау» от «Отбасы банк» предлагает ставку от 4% годовых при наличии достаточных накоплений на депозите. Программа «Наурыз» даёт ставку 7% на готовое и строящееся жильё. Коммерческие банки (Halyk, Kaspi, Forte, BCC) кредитуют под 16-20% годовых.

На рынке Кыргызстана ипотечные программы предлагают как государственные, так и коммерческие банки. Условия могут отличаться по процентной ставке, срокам кредитования и требованиям к первоначальному взносу. Ставки в коммерческих банках начинаются примерно от 16% годовых, а срок кредитования может достигать 10 лет.

По государственным программам в Кыргызстане выдается ипотека по ставке от 4% (социальная ипотека) до 8% (льготная ипотека).

Ставки на ипотеку в коммерческих банках Узбекистана остаются высокими (от 18 до 26%), срок кредитования может достигать 20 лет.

По госпрограмме ставки на такие кредиты находятся диапазоне 17−20% годовых. При этом сумма кредита ограничена.

В Туркменистане действует льготная ипотечная госпрограмма с процентной ставкой 1% годовых на покупку индивидуальных жилых домов или квартир. Кредит предоставлялся сроком до 30 лет с льготным периодом до 5 лет, в течение которого заёмщик платил только проценты. 

В России ипотечное кредитование является основным инструментом для приобретения жилья. Процентная ставка может варьироваться в зависимости от типа кредита, например, семейная и IT-ипотека могут предоставлять до 6 % годовых, а в рамках других программ ставка ещё ниже. 

Средние рыночные ставки по ипотеке находятся в диапазоне 18–22 % годовых.