С 1 апреля в Узбекистане начинает действовать новый порядок расчётов при покупке недвижимости и транспортных средств — сделки переводятся на механизм эскроу. Такой переход предусмотрен президентским указом от 10 декабря 2025 года, пишет Gazeta.uz.
Новые правила распространяются на:
- объекты недвижимости;
- транспортные средства категорий M, N, O и G, выпущенные не более 10 лет назад;
- специальную автотехнику.
Согласно документу, оплата по таким сделкам должна проходить через эскроу-счета. Покупатель или его доверенное лицо открывает счёт в банке и вносит на него согласованную сумму — наличными либо безналичным способом.
Исключение предусмотрено для сделок, оформляемых по договорам инвестирования в жилищное строительство. Если договор был заключён ранее и платежи уже произведены, для регистрации права собственности достаточно предоставить нотариусу сам договор и подтверждение оплат — открывать эскроу-счёт в этом случае не требуется.
Первый заместитель председателя Центрального банка Нодирбек Сайдуллаев пояснил, что новый механизм предполагает участие нотариуса и банка на всех этапах сделки.
Ключевая цель внедрения эскроу-счетов — защита граждан, прежде всего продавцов.
«У продавца могут быть определённые обязательства — например, ограничения со стороны Бюро принудительного исполнения (БПИ) или иные задолженности. Ранее, если расчёт происходил наличными, фактически только сам продавец знал, что он продал имущество за наличные», — рассказал он.
«Эскроу-счёт является специальным счётом: до момента поступления средств на основной счёт они считаются размещёнными на отдельном счёте и не подпадают под требования и обязательства, которые могут быть предъявлены к владельцу», — добавил первый замглавы ЦБ.
Механизм выглядит так:
- Стороны приходят в нотариальную контору или кассу банка;
- Покупатель вносит сумму в национальной валюте на специальный депозитный эскроу-счёт;
- Нотариус подтверждает сделку и подписывает договор, средства переводятся на эскроу-счёт.
«Продавец на месте получает возможность распоряжаться средствами по своему усмотрению — снять наличными, перевести на карту или использовать в любой удобной форме», — отметил Нодирбек Сайдуллаев.
Он добавил, что в случае отмены сделки средства возвращаются покупателю.
Комиссии
Отдельно первый зампред Центрального банка остановился на комиссиях, которые вызвали обсуждения в социальных сетях.
«Пошлины и прочие платежи, как вы знаете, устанавливаются нотариальными органами в зависимости от вида договора. Отдельно отмечу, что специальная комиссия, созданная указом и возглавляемая [вице-премьером] Жамшидом Кучкаровым, провела значительную работу по этому вопросу. В результате коммерческими банками установлена комиссия», — сказал он.
Для сделок с недвижимостью комиссия составит не более 50% базовой расчётной величины, то есть 206 тысяч сумов. Для автотранспортных средств — 25% БРВ, то есть 103 тысяч сумов.
По его словам, при действующей системе комиссии могут быть значительно выше.
«Проще говоря, например, если стоимость недвижимости составляет 400 млн сумов, то сейчас при переводе средств через коммерческий банк обычно взимается комиссия около 0,5%, что является значительной суммой. В предлагаемой системе комиссия ограничивается — 206 тысяч сумов, то есть независимо от суммы сделки банк возьмёт фиксированную плату в пределах этого лимита», — заявил Сайдуллаев.
При этом частные банки также смогут участвовать в процессе и, «исходя из принципов здоровой конкуренции, самостоятельно устанавливать свои комиссии и предоставлять услуги».
Готовность инфраструктуры
По его словам, Центральный банк участвует в реформе не только как регулятор, но и как создатель инфраструктуры. Банковская система уже перешла к цифровой модели: развиваются мгновенные платежи, мобильный банкинг и финтех-решения. По состоянию на март 2026 года в стране работают:
- 433,3 тысячи POS-терминалов;
- 42,3 тысячи банкоматов и инфокиосков;
- 7061 устройство для приёма наличных средств;
- 70,5 млн банковских карт.
Для удобства около 1130 нотариусов интегрированы с банковской системой, расширяется сеть услуг у авторынков.
Свобода ценообразования
Заместитель министра юстиции Музраф Икрамов сообщил, что лично проверил, как работает система в Самарканде и Бухаре. По его словам, в банках созданы все условия: при желании можно даже сразу получить средства в иностранной валюте.
Он подчеркнул, что любые попытки навязать форму получения средств — только в сумах, только в валюте или только на карту — являются незаконными. Форма выдачи определяется по желанию сторон сделки, и банки обязаны это обеспечить.
Введение системы эскроу-счетов направлено на повышение безопасности расчётов и снижение рисков для граждан. Об этом заявил заместитель министра экономики и финансов Ахадбек Хайдаров.
По его словам, при совершении сделок с автомобилями и жильём часто возникает вопрос о моменте передачи денег.
«Когда человек продаёт автомобиль, всегда возникает вопрос: деньги передают до сделки или после? Речь ведь идёт не о мелких суммах. Например, даже недорогая машина стоит около 10−15 тысяч долларов — это примерно 100−120 млн сумов. Если передать такие деньги незнакомому человеку вне нотариальной конторы, есть риск, что он просто уйдёт и не придёт к нотариусу. Никто это не контролирует, и такие случаи действительно бывают», — отметил он.
Аналогичные риски существуют и при сделках с недвижимостью, где суммы значительно выше.
«То же касается и сделок с жильём: суммы ещё выше — 500−600 млн сумов и более. Люди часто проводят сделки в долларах, они должны пойти в банк, чтобы проверить, настоящие ли деньги или нет. Первый вопрос — это определение подлинности денег. Кроме того, возникает вопрос: когда именно передавать деньги? До подписания договора или после? А если сделка в итоге не состоится и не будет подписан договор?» — сказал Ахадбек Хайдаров.
По его словам, именно для устранения этих рисков внедряется механизм эскроу.
Заместитель министра юстиции Музраф Икрамов добавил, что новая система не затрагивает вопрос формирования цены сделки.
«Следует отметить, что до сегодняшнего дня нотариусы не вмешивались и не имеют права вмешиваться в формирование цены сделки. Человек может продать своё имущество хоть за 1 сум, хоть за 100 тысяч — это его право. Взимается установленная государственная пошлина и плата за услуги, но в формирование цены мы не вмешивались и вмешиваться не будем. Это незаконно», — заявил он.
Однако в Минэкономфине предупредили, что указание в договоре заниженной суммы (ниже реальной стоимости) несёт юридические риски для покупателя: в случае расторжения сделки или возникновения споров он сможет вернуть только ту сумму, которая официально указана в договоре.
Для удобства граждан коммерческие банки будут обеспечивать работу своих сотрудников при нотариальных конторах, в том числе в субботу и воскресенье, для оперативного открытия счетов.
Для упрощения процесса технического сопровождения (открытие счета, проверка баланса, перевод средств) планируется, что сотрудники банков будут находиться непосредственно рядом с нотариальными конторами или на их территории.
